Сущность немецкой системы обеспечения целевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Она формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений или строительно-сберегательных касс.
Кассы выдают кредиты под проценты ниже рыночных, т.к. привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Вкладчиками и заемщиками касс являются одни и те же лица.
Взаимодействие с кассой делится на 2 периода: период накопления и период кредитования.
Член кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного периода времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить вкладчику по окончанию периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем вкладчик получает накопленные средства и такую же сумму в кредит. На все эти средства вкладчик приобретает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплаты кредита.
Значительным преимуществом данной методики является процесс ускорения из-за отсутствия оценки кредитоспособности заемщика.
Отрицательный стороны данной модели:
- В условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопленных касс своих низко доходных депозитов, чтобы вложит их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит.
- Возникают риски снижения реальных заработков членов кассы и их способности гасить выданный кредит.
- (исключительно Российская проблема): законодательство не предусматривает особой формы в кредитных организациях, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организация в виде подразделения коммерческого банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.
Сторонники данной контрактно-сберегательной системы пытаются обойти эти законные ограничения создавая сберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а как строительные. Период накопления заменяется периодом внесения вкладов в долговое участие в строительстве, а период кредитования - периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа.
Повсеместного распространения данная система не получила, т.к.:
- Вынуждают заемщика покупать то, что предоставляют, причем по той цене, которая устанавливается строительной фирмой.
- Если по какой-либо причине строительство будет не окончено, участник теряет свои средства.